Tout comprendre sur le viager, la nue-propriété et la vente à terme
Il existe différents types de solutions pour monétiser ce patrimoine.
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📄 Simulateur complet + Export PDF →Le vendeur (crédirentier) vend son bien mais conserve un droit d'usage et d'habitation (DUH) jusqu'à son décès. Il continue de vivre dans son logement et reçoit en contrepartie :
Il représente en général 20 à 40% de la valeur vénale du bien. Il n'est pas obligatoire mais recommandé. Il est exonéré d'impôt si le vendeur vend sa résidence principale.
La rente est calculée en fonction de l'espérance de vie du vendeur (table de mortalité couple v4, TGH05/TGF05 par génération) et de la valeur du capital restant après déduction du bouquet. Elle est indexée annuellement (souvent sur l'ILC ou l'ICC) et peut être réversible au profit du conjoint.
En cas de non-paiement de la rente, le vendeur dispose d'une clause résolutoire lui permettant d'annuler la vente et de conserver les sommes déjà perçues. Le bien revient dans son patrimoine.
Dans un viager libre, le vendeur libère immédiatement le bien. L'acheteur peut l'occuper, le louer ou l'utiliser dès la signature. En contrepartie, le prix total est généralement plus élevé car il n'y a pas de valeur d'usufruit à déduire.
Cette formule est particulièrement adaptée aux vendeurs qui n'habitent plus leur logement ou qui souhaitent s'installer en résidence senior.
Le viager libre permet de dégager immédiatement des liquidités pour financer un établissement de soins, tout en continuant à percevoir une rente complémentaire mensuelle.
La nue-propriété consiste à démembrer la propriété du bien en deux parties :
Le vendeur reçoit un capital immédiat important (souvent 40 à 60% de la valeur du bien) en échange d'un usufruit temporaire fixé contractuellement (10 à 20 ans en général, parfois viager).
Contrairement au viager, la nue-propriété est conclue sur une durée certaine et définie. Il n'y a pas d'aléa lié à la durée de vie du vendeur. À l'échéance, la pleine propriété est automatiquement restituée à l'acheteur.
La décote dépend de la durée d'usufruit et du taux d'actualisation. Pour 15 ans avec un taux de 2% : décote ≈ 40%. Pour 20 ans : décote ≈ 50%.
La vente à terme est une variante sécurisée : le prix est payé en mensualités fixes sur une durée déterminée (généralement 10 à 20 ans). À la différence du viager, elle ne dépend pas de l'espérance de vie du vendeur.
En cas de décès anticipé, les mensualités continuent d'être versées aux héritiers jusqu'au terme prévu. Cette garantie peut être perçue comme un avantage ou une contrainte selon les situations.
| Critère | Viager occupé | Viager libre | Nue-propriété | Vente à terme |
|---|---|---|---|---|
| Maintien dans le logement | ✓ Oui | ✗ Non | ✓ Oui (usufruit) | Choix du vendeur |
| Capital immédiat | Modéré (bouquet) | Élevé | Élevé | Fixé contractuellement |
| Revenus mensuels | ✓ Oui (rente) | ✓ Oui (rente) | ✗ Non | ✓ Oui |
| Durée définie | Non (à vie) | Non (à vie) | Fixée pour l’usufruit temporaire / à vie pour l’usufruit viager | Oui (fixée) |
| Charges & travaux | Gros travaux → acheteur | Acheteur | Gros travaux → nu-propriétaire | Partagé selon contrat |
Le bouquet est soumis au régime des plus-values immobilières des particuliers. Les exonérations pour durée de détention s’appliquent.
La rente viagère est imposable à l'impôt sur le revenu sur une fraction de son montant, qui diminue avec l'âge du vendeur au moment de la mise en place :
| Âge au moment du premier versement | Fraction imposable |
|---|---|
| Moins de 50 ans | 70% |
| De 50 à 59 ans | 50% |
| De 60 à 69 ans | 40% |
| 70 ans et plus | 30% (favorable) |
Le bouquet et les rentes sont soumis au régime des plus-values immobilières des particuliers. L'exonération totale s'applique si le bien vendu est la résidence principale du vendeur au jour de la cession.
La résidence principale est exonérée de plus-value dans tous les cas. C'est le principal avantage fiscal du viager occupé pour les vendeurs qui y habitent.
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