Simulateur de nue-propriété & vente à terme

Estimation de la valeur de la nue-propriété et de la décote d'acquisition.

Paramètres du bien et de l'opération

Âges couverts : 65 à 100 ans. Couple : usufruit réversible au profit du survivant (espérance de vie du dernier survivant). La vente à terme est construite sur un usufruit temporaire.

Résultats

—
Valeur de la nue-propriété, net vendeur
—
Décote d'acquisition
—
Durée retenue
Revenus locatifs nets annuels
Espérance de vie
Valeur de l'usufruit
= Valeur de la nue-propriété
Frais de transaction (agence, à la charge de l'acquéreur)
Décote par rapport à la valeur libre
Prix net vendeur (prix − frais d'agence)

À savoir

Nue-propriété à vie ou temporaire

L'acquéreur achète la nue-propriété décotée ; le vendeur conserve l'usufruit (les loyers ou l'usage du bien) soit à vie — l'extinction intervient au décès (espérance de vie) — soit pour une durée fixée au contrat. À l'extinction de l'usufruit, l'acquéreur récupère la pleine propriété sans frais ni fiscalité supplémentaires.

Vente à terme

Construite ici sur un usufruit temporaire : le prix de la nue-propriété est payé pour partie comptant (bouquet) et pour le solde en mensualités indexées sur la durée retenue. Contrairement au viager, les mensualités s'arrêtent à l'échéance prévue, sans aléa de longévité.

Fiscalité

Pendant le démembrement, la nue-propriété n'entre pas dans l'assiette IFI de l'acquéreur (elle reste imposable chez l'usufruitier). La reconstitution de la pleine propriété à l'extinction de l'usufruit n'est pas un fait générateur d'impôt.

Méthode : la valeur de l'usufruit correspond aux revenus locatifs actualisés sur la durée retenue — espérance de vie de la table de mortalité couple pour l'usufruit à vie, durée contractuelle sinon. La nue-propriété est la valeur libre diminuée de l'usufruit. Simulation indicative, sans valeur d'expertise notariale, actuarielle ou fiscale.